Firmar un contrato de arras es una de las modalidades más habituales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales durante la compraventa de una propiedad. Ahora bien, antes de sellar con nuestra firma un documento de este tipo, conviene entender bien sus implicaciones para el comprador y el vendedor.
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¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un acuerdo privado entre el vendedor y el comprador en el que ambas partes se comprometen a efectuar la compraventa futura de una propiedad. Como garantía, el vendedor recibe del comprador una cantidad de dinero por adelantado, que forma parte del precio total de la propiedad en cuestión.
En un contrato de arras intervienen dos figuras: el comprador, quien se reserva el derecho de compra de la propiedad entregando una cantidad de dinero determinada, y el vendedor, quien se compromete a entregar la propiedad al comprador y recibe de este una suma de dinero por adelantado.
Se entiende que el contrato de arras es un documento legal de mucho peso, en el que se sella de forma permanente un compromiso de compraventa. Por un lado, el comprador se compromete a efectuar la compra de la propiedad y se reserva el derecho de adquisición, mientras que el vendedor se compromete a entregar la propiedad en las condiciones pactadas.
Modelo de contrato de arras
CONTRATO DE ARRAS
Plantillas específicas de contratos de arras
Contrato de arras penitenciales
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¿Qué son las arras?
El término arras hace referencia a un anticipo que se entrega en señal de garantía para asegurar el cumplimiento de una obligación, en este caso, la compra de un inmueble. Por lo general, las arras suponen la entrega de un porcentaje del precio total de la propiedad en cuestión, y que se descuenta de este cuando se firma el contrato de compraventa.
Tipos de arras
Existen tres tipos de arras: las confirmatorias, las penales y las penitenciales. Las arras confirmatorias, como su nombre lo indica, confirman o garantizan que la compraventa se llevará a cabo en el plazo fijado, sin permitirles a las partes implicadas echarse para atrás en su decisión. Si esto llegase a ocurrir, la parte afecta puede exigir el cumplimiento o resolución del contrato y pedir una indemnización.
En un contrato de arras penales se establece de forma explícita el tipo de indemnización por daños y prejuicios que debe pagar quien incumpla con su parte, ya sea el comprador o el vendedor. Si el comprador incumple, perderá la señal pagada; si es el vendedor quien incumple, tendrá que pagar al comprador el doble de la cantidad recibida como arras.
Por otro lado, en un contrato de arras penitenciales está permitido que el vendedor y el comprador renuncien unilateralmente a su compromiso. Al igual que pasa con las arras penales, si el vendedor renuncia tiene que pagar el doble de la cantidad que recibió como anticipo. En caso de que renuncie el comprador, perderá el dinero entregado en forma de arras.
¿Qué datos debe incluir un contrato de arras?
Los datos que figuren en el contrato de arras serán los mismos que contenga el contrato de compraventa futuro. Es por eso que, durante la firma de un contrato de arras, hay que verificar que no falten los siguientes elementos:
- Datos identificativos del vendedor y el comprador.
- Descripción detallada de la propiedad en venta: dirección, superficie y características generales.
- Precio total de la propiedad.
- Cantidad de dinero entregada como señal o arras por el comprador, la cual se descontará del precio final de la propiedad al momento de firmar el contrato de compraventa.
- Plazo para cerrar la compra definitiva de la propiedad, que suele ser entre 20 y 60 días desde la firma del contrato de arras.
- Distribución de los gastos de la compraventa.
- Firma del vendedor y el comprador.
¿Qué cantidad de dinero se entrega en concepto de arras?
Puesto que el contrato de arras es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor, no hay una ley que establezca la cantidad de dinero que debe entregarse por concepto de arras. Por lo general, se entrega entre un 5% y un 15% del precio total del inmueble. Ahora bien, hay varios factores a tomar en cuenta para establecer dicha cantidad.
Si el inmueble tiene un precio total elevado y/o el plazo para ejecutar la compraventa es pequeño, no tiene sentido entregar una cantidad de arras elevada. En cambio, si el periodo de tiempo entre el contrato de arras y el contrato de compraventa se va a prolongar demasiado, tal vez varios meses, conviene exigir una cantidad de arras mayor.
Ventajas de firmar un contrato de arras
- Para el vendedor, es ventajoso firmar un contrato de arras porque así se asegura de que el comprador no se decante por otra oferta de compra que le reporte más beneficios.
- Por su parte, firmando un contrato de arras el comprador se reserva el derecho de compra y se asegura de que el propietario no venda el inmueble a un mejor postor.