Adquirir una vivienda propia es uno de los sueños más comunes entre la población joven y familias que llevan años viviendo de alquiler. Pero las dificultades para obtener un crédito y los elevados precios de los inmuebles no les han permitido realizarlo. A muchos, firmar un contrato de alquiler con opción a compra les ha devuelto la esperanza de tener una casa propia.
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¿Qué es un contrato de alquiler con opción a compra?
Un contrato de alquiler con opción a compra es un contrato mixto compuesto por dos subcontratos: uno de alquiler de vivienda y otro de compraventa. Debido a su naturaleza atípica, esta modalidad de contrato no tiene regulación legal específica y depende en buena medida de la voluntad de las partes implicadas.
Ahora bien, existen varias estipulaciones que, por jurisprudencia, se han establecido como normativa legal para regular este tipo de contrato. Así, los propietarios que quieren deshacerse de un inmueble y las personas que desean comprar una vivienda pueden valerse de esta modalidad de contrato para alcanzar sus metas.
Plantilla de contrato de alquiler con opción a compra
CONTRATO DE ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA
¿En qué consiste un contrato de alquiler con opción a compra?
Básicamente, en un contrato de alquiler con opción a compra el arrendatario puede vivir de alquiler en la vivienda por un tiempo determinado. Al finalizar ese plazo, tendrá derecho a comprar la vivienda por un precio previamente acordado y del que se descontarán, total o parcialmente, las rentas de alquiler pagadas hasta el momento.
Con la opción a compra, el propietario de la vivienda le concede a su futuro inquilino la facultad exclusiva de decidir si quiere o no comprar la vivienda al momento de finalizar el contrato de alquiler. Dicha opción puede ser gratuita o respaldada por el pago de una prima, cantidad de dinero que el arrendatario entrega a su arrendador en garantía de que cumplirá su palabra de comprar el inmueble.
Por lo tanto, estamos ante un contrato único con dos negocios jurídicos vinculados, alquiler y compraventa. Durante el tiempo que dure el contrato, el inquilino será el único con derecho a comprar el inmueble. Al concluir el contrato de arrendamiento, la posibilidad de compraventa también caduca, y el inquilino pierde la prima inicial si no compra.
Elementos que conforman un contrato de alquiler con opción a compra
Cuando el propietario de un inmueble y su futuro inquilino acuerdan firmar un contrato de alquiler con opción a compra, los términos generales de dicho acuerdo deben quedar reflejados en un mismo documento. Entre los elementos que debe contener figuran los siguientes:
En relación con el alquiler del inmueble:
- Descripción de la vivienda y uso o destino que recibirá.
- Duración del contrato, que puede ser superior al plazo que se conceda para la opción de la compra.
- Fecha en que el contrato entrará en vigor, que suele ser la misma que la fecha de inicio del contrato.
- Precio del alquiler, su actualización y la forma de pago de la renta.
- Cantidad de dinero que se deberá entregar en calidad de fianza y su aplicación al precio de compraventa del inmueble en caso de que se ejercite dicha opción.
- Indemnizaciones en favor del arrendador en caso de que el inquilino desista del contrato.
- Obligaciones del inquilino sobre el pago de servicio y suministros relacionados con el inmueble rentado.
En relación con la opción de compra:
- El arrendatario tendrá el derecho a decidir unilateralmente si desea o no comprar el inmueble.
- Fecha exacta del plazo que el arrendatario tiene para ejercitar su derecho de opción a compra, que no podrá ser superior al periodo de alquiler pactado y sus prórrogas forzosas.
- Precio de compra del inmueble.
- El pago por concepto de prima de opción, como señal de compraventa para conceder exclusividad de adquisición al arrendatario, indicando su pérdida o reintegro total o parcial si el arrendatario no ejerce su derecho a compra.
- Porcentajes de la renta que se va a aplicar al precio de la compraventa pactada.
- Distribución de los impuestos y demás gastos de la compraventa futura.
Ventajas e inconvenientes de alquilar con opción a compra
Tratándose de una modalidad de contrato tan particular, alquilar un inmueble con opción a compra conlleva ventajas e inconvenientes, tanto para el arrendador como para el arrendatario-optante. Veamos.
Ventajas e inconvenientes para el arrendatario-optante
Entre las principales ventajas para el arrendatario-optante podemos mencionar las siguientes:
- Podrá adquirir la vivienda en cualquier momento dentro del tiempo pactado para el contrato.
- Solo él tendrá derecho a compra mientras dure el contrato.
- Una parte de lo que paga en alquiler y de la prima inicial se descuenta del precio de la vivienda al momento de realizar la compra.
Por otro lado, es importante sopesar las desventajas o inconvenientes de firmar un acuerdo de este tipo:
- Si al final del contrato no ejerce su derecho a la compra del inmueble, perderá la prima abonada inicialmente.
- Como el precio de compra del inmueble queda establecido en el contrato, no podrá beneficiarse si los precios de las viviendas bajan durante el tiempo que dure el alquiler.
- Tendrá que pagar una doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, una por el alquiler en un plazo máximo de 30 días después de firmar el contrato, y otra por la opción a compra.
Ventajas e inconvenientes para el arrendador
Por su parte, el arrendador también podrá beneficiarse de algunas ventajas si firma un contrato de alquiler con opción a compra:
- Percibe un ingreso extra por el alquiler de la vivienda.
- Recibe el pago de una prima inicial.
- Podrá sacarle provecho a la vivienda sin renunciar a una futura venta.
- Si el inquilino decide no comprar la vivienda, se queda con lo abonado en la prima.
Ahora bien, el arrendador también se ve expuesto a algunos inconvenientes:
- Si el inquilino no compra la vivienda al finalizar el contrato, habrá perdido el tiempo si lo que quería era deshacerse del inmueble.
- Mientras el contrato de alquiler siga vigente, no podrá vender la propiedad, aunque le hagan una mejor oferta que la que acordó con el inquilino.
- Si los precios de las viviendas suben, no podrá aumentarlo porque el precio quedó fijado en el contrato.
