La compra de un inmueble, concretamente una vivienda, es una de las decisiones más importantes que podemos tomar en nuestra vida. El documento que respalda dicha adquisición se denomina contrato de compraventa de inmueble, y su redacción debe efectuarse acorde con varios requerimientos que exponemos a continuación.
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¿Qué es un contrato de compraventa de inmueble?
Un contrato de compraventa de inmueble es un documento de carácter legal por el que una de las partes se compromete a dar un bien inmueble a cambio de una cantidad de dinero. Estos documentos legalizan el proceso de adquirir una vivienda, departamento o cualquier otro tipo de bien inmueble.
En un contrato de compraventa de inmuebles intervienen dos figuras: el vendedor, quien cede los derechos de propiedad de una vivienda a cambio de una suma de dinero u otro tipo de bien, y el comprador, quien recibe los derechos de propiedad y se convierte en el nuevo propietario de la vivienda al pagar por ella el precio fijado en el contrato.
Suele ocurrir que, antes de firmar un contrato de compraventa de inmueble, las partes hayan formalizado el acuerdo mediante un contrato de arras, a modo de señal o garantía, en donde se recogen algunas de las condiciones que regirán la venta del inmueble.
Formato de contrato de compraventa de inmueble
CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE
Elementos que conforman un contrato de compraventa de inmueble
Un contrato de compraventa de inmuebles está compuesto por varios elementos esenciales que le dan validez legal y garantizan el cumplimiento de las obligaciones por ambas partes. Antes de firmar este tipo de documento, hay que verificar que contenga lo siguiente:
Datos identificativos de las partes
La identidad de las partes que firman es uno de los primeros datos que debe aparecer en un contrato de compraventa de inmueble. La identificación de las personas físicas involucradas en la transacción incluye el nombre completo, el Documento de Identificación Nacional, dirección exacta del actual domicilio, etc.
Datos y documentos de la propiedad objeto del contrato
En segundo lugar, el vendedor está en la obligación de incluir toda la información relacionada con el bien inmueble en venta, como el título de propiedad. De esta forma quedará demostrado sin lugar a dudas que el vendedor es a su vez el propietario y que tiene capacidad legal para realizar la transacción.
Así, el contrato de compraventa debe tener toda la información relacionada con el inmueble en venta, lo que incluye:
- Referencia catastral, con los metros cuadrados del terreno, de la construcción y la superficie útil.
- Dirección y ubicación exacta.
- Numero de finca registral.
- Descripción de la vivienda.
- Si en la vivienda hay ocupantes o inquilinos.
- Si pesan sobre el inmueble cargas o impuestos como el IBI.
Precio de la compraventa y forma de pago
Otro dato que no puede faltar en un contrato de compraventa de inmueble es el precio de compra acordado por las partes. El monto total y exacto debe quedar establecido con claridad, así como también la fecha en que se efectuará el pago, la forma para hacerlo, ya sea en efectivo o por transferencia bancaria, y la cantidad de pagos acordados, en caso de que hubiera más de uno.
Derechos y obligaciones de las partes firmantes
Una vez que se formaliza la compraventa de un inmueble, tanto el comprador como el vendedor adquieren obligaciones inherentes a la transacción. En el caso del vendedor, debe correr con los gastos de las obras de la Comunidad que hayan sido acordadas con la Junta de vecinos con anterioridad al contrato. El IBI del ejercicio en el que se formaliza la compraventa también es su responsabilidad.
Por otro lado, la parte compradora asume el compromiso de cubrir los gastos relacionados directamente con la compraventa, como los gastos de escritura, el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Lo importante es que ambas partes sepan cuáles son sus obligaciones y estén dispuestas a cumplirlas.
Fecha de entrega de la propiedad
La fecha de entrega de la propiedad se incluye en el cuerpo del contrato de compraventa, además de las condiciones en las que debe ser entregado el inmueble. Esto es especialmente importante si la vivienda se encuentra en fase de construcción para el momento en que se firma el contrato. Además, fijar la fecha de entrega le permite al comprador elegir el momento oportuno para realizar la mudanza.
¿Cuándo se puede rescindir el contrato de compraventa?
Un contrato de compraventa de inmueble puede rescindirse o disolverse si alguna de las partes contratantes lo incumple de manera grave. La obligación principal del vendedor es entregar la vivienda en el momento acordado, mientras que el comprador está obligado a pagar el precio del inmueble pactado en el contrato.
- Cuando el vendedor entrega otra cosa diferente a la vivienda. En este caso se produce un incumplimiento pleno del contrato, siendo razón más que suficiente para que el comprador decida rescindir. Lo mismo ocurre si la cosa entregada es inútil para el uso al que se destina.
- Cuando el comprador no paga la cantidad acordada en plazo. Si se ha acordado un pago aplazado del inmueble y el comprador no cumple con los plazos, el vendedor no podrá rescindir el contrato a menos que exista una cláusula expresa que incorpore el incumplimiento del pago aplazado como condición resolutoria del contrato.
- Vicios ocultos. La existencia de vicios ocultos o desperfectos en la vivienda previos a la compraventa puede ser causa de rescisión del contrato. En este caso, el vendedor no informó al comprador de los defectos presentes en la vivienda antes de la firma del contrato, por lo que este último puede anularlo.
- Carencia de licencias urbanísticas. Cuando se trata de una vivienda nueva, el comprador puede rescindir el contrato si faltase alguna licencia administrativa. Esto debido a que el vendedor ha ocultado irregularidades o vicios de naturaleza urbanística.
Por lo tanto, es muy importante que las partes implicadas en la firma de un contrato de compraventa de inmueble sean lo más trasparentes posibles y presenten toda la información necesaria para una transacción ágil y veraz.
